2011年房地产估价师《开发经营与管理》讲义41

　　1.5 税金

　　经营税金及附加（两税一费）

　　营业税

　　城市维护建设税

　　教育费附加

　　城镇土地使用税和房产税

　　企业所得税

　　所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额

　　房地产开发企业所得税税率为25%

　　纳税方式：选按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

　　1.6 房地产投资效果的表现形式

　　经营方式 经济效果 表现形式

　　置业投资 出租

　　经营 租金收益

　　物业增值

　　股权增值 租金收入

　　物业转让或物业的再融资行为

　　开发投资 销售 开发利润

　　成本利润率

　　投资收益率等指标 主要是销售收入

　　2. 经济评价指标

　　2.1 投资回收与投资回报

　　2.2 经济评价指标体系

　　2.3 通货膨胀的影响

　　2.1 投资回收与投资回报

　　投资回收

　　投资者对其投入资本的回收

　　还本

　　投资回报

　　是投资者所投入的资本所得的报酬

　　付息

　　两者区别

　　投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则表现为投资者所得的或期望获得的收益率或利息率

　　对房地产开发投资来说，投资回收主要指总开发成本的回收，投资回报则主要表现为开发利润

　　2.2 经济评价指标体系（2+8+3+5）

　　两方面

　　盈利能力指标

　　清偿能力指标

　　八项静态盈利指标

　　成本利润率

　　销售利润率

　　投资利润率

　　资本金利润率

　　资本金净利润率

　　现金回报率

　　投资回报率

　　静态投资回收期

　　三项动态盈利指标

　　财务内部收益率

　　财务净现值

　　动态投资回收期

　　五项清偿能力指标

　　借款偿还期

　　利息备付率

　　资产负债率

　　流动比率

　　速动比率

　　【重点】房地产投资项目经济评价指标体系

　　项目类型 盈利能力指标

　　清偿能力指标

　　静态投标 动态指标

　　房地产开发投资（4静3动3付） 成本利润率

　　财务内部收益率

　　财务净现值

　　动态投资回收期 借款偿还期

　　利息备付率

　　资产负债率

　　销售利润率

　　投资利润率

　　静态投资回收期

　　房地产置业投资

　　（6静3动5付） 投资利润率 借款偿还期

　　利息备付率

　　资产负债率

　　流动比率

　　速动比率

　　资本金利润率、资本金净利润率

　　现金回报率、投资回报率

　　静态投资回收期

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