2011年房地产估价师《开发经营与管理》讲义4

　　5.2 房地产投资系统风险

　　概念

　　又称为不可分散风险或市场风险

　　个别投资风险中无法在投资组合内部分散、抵消的风险

　　种类（八种）

　　通货膨胀风险（购买力风险）

　　市场供求风险

　　周期风险

　　变现风险

　　利率风险

　　政策风险

　　政治风险－危害最大的一种

　　或然损失风险

　　通货膨胀风险（购买力风险）：

　　【重点】通货膨胀风险（购买力风险）

　　通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险

　　其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降

　　以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险

　　通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度

　　市场供求风险：

　　是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

　　周期风险：

　　是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退。

　　变现风险：

　　是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

　　【重点】利率风险

　　利率调升对房地产投资的影响

　　折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损

　　加大投资者的债务负担，导致还贷困难

　　还会抵制房地产需求，导致价格下降

　　政策风险：

　　政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大 影响，从而给投资者带来风险。

　　政治风险：

　　主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成，是房地产投资中危害最大的一种风险。

　　或然损失风险：

　　指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

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