房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义18

　　3.4 开工申请与审批

　　3.4.1 施工许可证的含义

　　3.4.2 申领施工许可证的条件

　　3.4.3 申请办理施工许可证的程序

　　3.4.1 施工许可证的含义

　　时间

　　在招标工作结束后，工程施工前

　　申领单位

　　建设单位（注意不是施工单位）

　　核发单位

　　工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门

　　审查内容

　　工程是否符合法定的开工条件

　　3.4.2 申领施工许可证的条件（8个）

　　已办理建筑工程用地批准手续，获得了两证-有地

　　在规划区内的工程，已取得《规划许可证》-有规划

　　有《拆迁许可证》，拆迁进度符合施工要求-地可以施工

　　已签署了施工合同-有施工的人

　　有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）-有图

　　有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证

　　应该监理的，签署了监理合同－有监理的人

　　建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱

　　获得了人防备案，缴纳了有关费用－办了该办的手续，交了该交的钱

　　【重点】建设资金已落实的标准

　　建设工期不足一上的，到位资金原则上不少于合同价的50%

　　建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

　　建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，也可以实行银行付款保函或者其他第三方担保

　　3.4.3 申请办理施工许可证的程序

　　建设单位领取《申请表》

　　建设单位在《申请表》上加盖印鉴，并附加相关证明文件，向发证机会提出申请

　　发证机会批复

　　符合条件的，自收到申请之日起15日内颁发施工许可证

　　对于证明文件有问题的，限期要求补正，审批时间自证明文件补正齐全后顺延

　　不符合条件的，自收到申请之日起15日内书面通知建设单位并说明理由

　　在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证

　　3.5 前期工作的其它环节

　　内容

　　征地、拆迁、安置、补偿

　　三通一平

　　市政设施的谈判与协议

　　安排短期和长期信贷

　　寻找预租（售）客户

　　进一步分析市场状况

　　制定项目开发过程的监控策略

　　洽谈开发项目保险事宜等

　　前期工作完成后，开发商再进行一次财务评价

　　开发商必须本着谨慎的原则（即不高估收益，不低估成本）

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