2011年房地产估价师考试《经营与管理》讲义47

　　第七章 风险分析与决策

　　【本章历年考试情况】

　　本章考试所占分值不是很大

　　题型 2007年 2006年

　　单项选择题（分值） 3 3

　　多项选择题（分值） 2 2

　　判断题（分值） 1 1

　　计算题（分值）

　　分值（分值） 6 6

　　【本章主要内容】

　　1. 房地产项目不确定性因素的分析

　　2. 盈亏平衡分析

　　3. 敏感性分析

　　4. 风险分析

　　1. 房地产项目不确定性因素的分析

　　2.1 房地产开发项目的主要不确定性因素

　　2.2 房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　2.3 不确定性因素的相互作用

　　2.1 房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）

　　土地费用

　　建筑安装工程费

　　租售价格

　　开发期和租售期

　　容积率及有关设计参数

　　资本化率

　　货款利率

　　开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例

　　【重点】如果选择开发项目资本化率

　　采用市场法

　　选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率

　　2.2 房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　购买价格

　　权益投资比率

　　空置率

　　运营费用

　　2.3 不确定性因素的相互作用

　　作用机制

　　各种因素主要影响项目的成本费用和效益

　　如果收入和费用以同步形式发生变化，则进行不确定性分析的意义不大

　　如果收入和费用不同步变化，则有必要分析这些因素对收益的影响程度

　　不确定性分析的种类

　　盈亏平衡分析

　　敏感性分析

　　风险分析（概率分析）

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