房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义5

　　5.3 房地产投资的个别风险（6类）

　　收益现金流风险（收入低了）

　　项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险

　　未来运营费用风险（费用高了）

　　物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险

　　资本价值风险（折现率或报酬率变化）

　　即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化

　　比较风险（机会成本）

　　也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险

　　时间风险（时机与时间）

　　房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险

　　不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

　　持有期风险（持有时间）

　　房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大

　　5.4 风险对房地产投资决策的影响

　　房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。

　　投资者 投资目的 投资对象

　　收益型 承受低风险低收益水平 的长期投资者 获得稳定租金收益 进行稳定期的收益性物业

　　收益加增值型 能承受中等风险和收益水平的投资者 物业租金收益＋物业增值收益 尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业

　　机会型 承受较大投资风险，期望获得高收益的投资者

　　投资者尽可能规避、控制或转移风险

　　6. 风险与投资组合

　　6.1 投资组合理论

　　6.2 资本资产定价模型

　　6.1 投资给合理论

　　主要论点（不要把鸡蛋放在一个蓝子里）

　　在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同

　　把适当的项目组合起来，可以达到一个理想的长远策略

　　寻找一个固定的预期收率下风险最小，或是在一个可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合

　　说明

　　通过投资组合理论，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在

　　具体方法

　　地区分布

　　时间分布

　　项目类型分布

　　【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率的计算。

　　资产的预期收益率＝无风险资产收益率+市场风险系数（市场的整体平均收益率-无风险资产收益率）

　　无风险收效率一般为国债的收益率或银行存款利率。

　　6.2 资本资产定价模型

　　一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率

　　折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）

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