2011房地产估价师《经营与管理》讲义精选（19）

　　第五节 清偿能力指标及其计算

　　1.利息

　　计息规定

　　假定借款发生当年均在年中支付

　　借款发生的当年，其利息按半年计息

　　以前年度的借款，按全年计息

　　公式

　　还本付息的方式（五种）

　　一次还本利息照付－每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息

　　等额还本利息照付－每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少

　　等额还本付息－每期还款相等，月供即此类

　　一次性偿付－到期一次性还本付息

　　气球贷－借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

　　2.借款偿还期

　　概念

　　是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间

　　应用范围

　　置业投资

　　开发投资后出租或自营

　　判定标准

　　当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力

　　3.利息备付率

　　概念

　　指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率

　　可按年计算，也可按整个借款期计算

　　公式

　　经济含义

　　表示使用项目利润偿付利息的保障倍数

　　判定标准

　　一般房地产投资项目，利息备付率应大于2

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