房地产估价师经营与管理课程讲义（18）

　　第三节 房地产市场的特性与功能

　　1．房地产市场的特性（6特性）

　　市场供给的垄断性

　　市场需求的广泛性和多样性

　　市场交易的复杂性

　　市场价格与位置密切相关

　　存在广泛的经济外部性

　　市场信息不对称性

　　【重点难点】经济外部性

　　正外部性

　　经济行为活动使他人受益，而受益者无须花代价（基础设施建设）

　　负外部性

　　经济行为个体的动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降）

　　【重点难点】市场信息的不对称性

　　概念

　　指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的

　　一般情况

　　房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害

　　解决信息不对称的途径

　　发展房地产估价等专业服务－提高专业水平

　　政府加强房地产市场信息的发布工作－提高高层透明度

　　2．房地产市场的功能（五方面）

　　配置存量房地产资源和利益

　　显示房地产市场需求变化

　　指导供给以适应需求变化

　　指导政府制定科学的土地供给计划

　　引导需求适应供给条件的变化

　　【要点】配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求

　　【重点】引起需求增加或减少的原因

　　未来预期收益变化

　　政府税收政策的影响

　　收入水平变化或消费品味变化

　　原用于其他方面资金的介入

　　土地供给的变化

　　【重点】供给如何适应需求

　　新建或改变用途

　　可替代物业间的租售价格比发生变化（房价高了，租房的需求就大了）

　　【2005年】

　　如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）
　　A．减少
　　B．增加
　　C．不变
　　D．同步递减

　　【答案】B
　　【解析】某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。售价太高，对出租住宅的需求就会增加。

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