2011年房地产估价师制度与政策讲义（7）

　　第三节 城市房屋拆迁估价

　　1．城市房屋拆迁估价的概念

　　概念

　　城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估

　　相关规定

　　拆迁估价的标准是被拆迁房屋的公开市场价值，不考试房屋租赁、抵押、查封等因素影响

　　拆迁房屋的价格中不包含搬迁补助、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费

　　装修装饰的补偿金额，由双方协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定

　　2．拆迁估价机构和人员

　　市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构供拆迁当事人选择

　　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，方式有

　　被拆迁人投票

　　拆迁当事人抽签

　　采用拆迁当事人能够协商一致共同接受的方式

　　估价机构不得转让、变相转让估价业务

　　估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字

　　估价机构与估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避

　　3.拆迁估价实务

　　估价目的

　　为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格

　　估价时点

　　为房屋拆迁许可证颁发之日

　　分期分段实施的，为当期（段）房屋拆迁实施之日

　　估价方法

　　一般应当采用市场比较法，采用其它方法的在报告中说明原因

　　实地查勘

　　实地查勘记录要估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可

　　因被拆迁人原因不能进行实地查勘，或被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人或估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出说明

　　技术协调

　　同一拆迁许可证范围内的房屋原则上由一家估价机构评估

　　需要由两家或两家以上估价机构评估的，机构之间应当就估价依据、原则、程序、方法、参数选择等进行协调并执行共同的标准

　　计价货币

　　人民币，精确到元

　　对房屋性质、面积认定的规定

　　性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

　　当事人对拆迁在性质或面积协商一致的，可按协商结果进行评估

　　对房屋性质不能协商一致时的处理

　　应当向城市规划行政主管部门申请确认

　　对房屋面积不能协商一致的

　　可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定

　　没有鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算

　　具体规定由市县规划部门和房地产管理部门制定办法

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