2011房地产估价师制度与政策讲义（3）

　　3.物业管理的委托和物业服务合同

　　3.1 物业管理的委托方－业主，具体分三类主体

　　房地产开发企业

　　销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选骋物业服务企业

　　自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理

　　公房出售单位

　　业主大会

　　业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会

　　业主大会成立后由其选骋物业公司，与物业服务企业签订合同

　　3.2 物业管理业务的获得－招投标

　　内涵

　　实质是一种市场双向选择行为，国家也提倡通过招投标选骋物业企业

　　方式

　　公开招标－适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业

　　邀请招标

　　协议方式－投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议

　　此处没有听出时间点，麻烦教务老师听个正确的时间点，谢谢

　　3.3 物业服务合同

　　性质

　　属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬

　　类型

　　前期物业服务合同－开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的

　　物业服务合同－业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一签订，前期物业服务合同失效

　　内容

　　对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定

　　【2008年】
　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
　　A．物业托管
　　B．物业服务
　　C．物业管理
　　D．物业委托

　　【答案】B
　　【解析】D物业服务合同属于委托合同，可称为物业服务委托合同，不等同于物业委托合同。

　　4.物业的承接验收

　　验收的时间

　　物业服务企业承接物业时，物业公司与业主委员会办理验收

　　承接验收的内容

　　物业共用部位、共用设施设备进行查验

　　建设单位向物业移交的资料

　　图纸及竣工验收资料

　　设施设备的技术资料

　　物业质量保修文件和物业使用说明文件

　　其它

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