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房地产估价师经营与管理课程讲义(20)

2011-06-07
普通

  2.房地产市场的周期循环

  2.1 房地产周期循环的定义和原因

  定义

  是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生

  原因(七原因)

  供求因素影响,金融因素变动最关键

  市场信息不充分,导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞

  生产者与消费者心理因素影响

  政策因素影响,如容积率控制,用途管制等

  政治冲击

  制度因素影响

  生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等

  2.2 传统的房地产周期理论

  在市场供求平衡的前提下,房地产市场会正常运作

  在此期间,投入房地产市场的资金和利润预期保持不变,投资者具有自我调节投资量的能力

  房地产市场呈现出一种自我修正的模式,每一个运行周期中,均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张(六步曲)的过程

  2.3 房地产市场的自然周期

  平衡点

  从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(合理空置率或结构空置率),就是房地产市场自然周期中的平衡点

  自然周期分为四个阶段(两线五点四阶段的倒V型)

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