2011房地产估价师《经营与管理》讲义精选（17）

　　【2006年】

　　某房地产开发项目采用20％的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
　　A．小于20％
　　B．满足目标收益率要求
　　C．大于20％
　　D．不满足目标收益率要求

　　【答案】 C

　　【解析】内部收益率函数是减函数

　　【2007年】

　　下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　　）。
　　A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
　　B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
　　C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
　　D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
　　E．内部收益率越高，投资风险就越小

　　【答案】 ABC

　　【解析】D资本金的内部收益率一定要高于全部资金内部收益率，因为贷款部分有利息支出，相当其收益率是负的。E内部收益率是相当于盈亏平衡，项目不赚不赔时的利润率，这个利润率越高，风险就越大。

　　3. 动态投资回收期

　　概念

　　是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标

　　适用范围

　　一般用于评价开发完成后用来出租或自营的项目

　　也可以用来评价置业投资项目

　　公式

　　判定标准－将动态投资回收期Pb与基准回收期PC相比较

　　如果Pb≤Pc，则项目在财务上可行

　　如果Pb＞Pc，则项目在财务上不可行

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