房地产估价师《经营与管理》重点要点（3）
2011-06-09
普通
第二节 房地产项目不确定性因素的分析
1．房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）
| 不确定因素 | 不确定的原因 |
| 土地费用 | 土地成本占总成本比重大 招挂挂的出让方式使土地价格难以确定 |
| 建筑安装工程费 | 建安费用估算价与承包商报价之间有差异 开工后建材和人工费会发生变化 |
| 租售价格 | 物业的供求关系变化 各种因素会发生变化 |
| 开发期与租售期 | 准备期的不确定 建造期的不确定 租售期的不确定 |
| 容积率及有关设计参数 | 政府批准容积率的不确定 可供出租出售面积不确定（公摊） |
| 资本化率 | 评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差 |
| 贷款利率 | 影响财务杠杆的有效性及融资成本 |
| 资本金的比例 | 借贷资金所占比例越大融资成本越高 |
【重点】如果选择开发项目资本化率
采用市场法，选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率
【2008年】
房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。
A．开发期和租售期
B．权益投资比率
C．资本化率
D．贷款利率
E．运营费用
【答案】ACD
【解析】注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。BE是置业投资的不确定性因素。
2．房地产置业投资项目的主要不确定性因素
购买价格
权益投资比率－权益资本（资本金）占初始资本投资总额的比例，指标低意味着借的钱多
空置率
运营费用
3．不确定性因素的相互作用
作用机制
各种因素会最终影响项目的成本费用和效益
如果收入和费用以同步形式发生变化，则进行不确定性分析的意义不大
如果收入和费用不同步变化，则有必要分析这些因素对收益的影响程度
不确定性分析的种类
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险分析（概率分析）
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