房地产估价师《经营与管理》课程讲义（3）

　　3.房地产泡沫与过热

　　3.1 房地产泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态

　　是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

　　投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

　　金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件

　　3.2 过度开发及诱因

　　概念

　　过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况

　　诱因

　　开发商对市场预测的偏差

　　开发商之间的博弈和非理性行为

　　开发商资金的易得性

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