房地产估价师《房地产估价方法》模拟试题（2）

　　1．建筑物由于正常使用的磨损属于（ 　）。
　　A．使用折旧
　　B．经济折旧
　　C．物质折旧
　　D．功能折旧

　　2．有一宗房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类房地产的资本化率为8.5%，另外该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权地块上建造的，当时获得的土地使用年限为50年，现已使用了6年，则该宗房地产的收益价格是（ 　）。
　　A．91.5万元
　　B．93.6万元
　　C．95.8万元
　　D．99.5万元

　　3．收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，收益法中运营费用率是（ 　）。
　　A．运营费用与总收益之比
　　B．运营费用与有效毛收入之比
　　C．运营费用与毛收入之比
　　D．运营费用与净收益之比

　　4．某建筑物经实地勘察，预计其剩余经济寿命为20年，无残值，该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为（ 　）。
　　A．20%
　　B．30%
　　C．40%
　　D．50%

　　5．有两宗房地产，A房地产使用年限为50年，单价100元/m；B房地产使用年限为90年，单价110元㎡，资本化率都为4%．如比较A、B两宗房地产单价高低，则（ 　）。
　　A．A房地产价格高于B房地产价格
　　B．A房地产价格低于B房地产价格
　　C．A房地产价格等于B房地产价格
　　D．以上均不是

　　6．某房地产抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为6%，购买者自有资本要求年收益率为8%，则该类房地产的资本化率为（ 　）。
　　A．6.8%
　　B．7.2%
　　C．7.8%
　　D．8.5%

　　7．房地产投资风险和收益之间的关系是（ 　）。
　　A．风险大则收益小
　　B．风险小则收益小
　　C．风险大则收益大
　　D．风险小则收益大

　　8．在房地产开发中，开发成本的提高（ 　）房地产的价格。
　　A．势必降低
　　B．势必提高
　　C．不一定降低
　　D．不一定提高

　　9．从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，运用收益法评估房地产价格，首先要求取的是（ 　）。
　　A．总收入
　　B．运营费用
　　C．潜在毛收入
　　D．有效毛收入

　　10．比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，其理论依据是经济学中的（ 　）原理。
　　A．供求关系
　　B．替代
　　C．正态分布
　　D．价格比较

　　1.C 2.A 3.B 4.C 5.A 6.A 7.C 8.D 9.C 10.B

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