2011年房地产估价师《理论与方法》备考习题（2）

　　1.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（　）

　　2.任何一个估价项目都有估价目的。（　）

　　3.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（　）

　　4.房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（　）

　　5.房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（　）

　　6.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（　）

　　7.在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（　）

　　8.某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（　）

　　9.交易日期调整的百分率法中，交易日期调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（　）

　　10.在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（　）

　　11.某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%.（　）

　　12.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（　）

　　13.根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡.（　）

　　14.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（　）

　　15.在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（　）

　　1.错

　　解析：判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。

　　2.对

　　3.对

　　4.错

　　解析：当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。

　　5.错

　　6.对

　　解析：商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%.

　　7.对

　　解析：卖方市场上卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。

　　8.对

　　9.错

　　解析：交易日期调整系数应以可比实例成交日期时的价格为基准来确定。

　　10.错

　　11.对

　　12.错

　　13.对

　　解析：平均发展速度=（4550-3500）/4*5+3550=4812.5

　　14.错

　　解析：如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。

　　15.错

　　解析：在可以选择的交易实例比较少，不得不选的时候，还是可以使用的，但是要进行因素修正。不是绝对不可使用。

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