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2011年房地产估价师《理论与方法》备考习题(10)

2011-07-26
普通

  1.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/㎡,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为(  )元/㎡.
  A.3214
  B.3347
  C.3367
  D.3458
  答案:B
  解析:3000*(1+1.1)5=3347元/㎡.

  2.有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于(  )。
  A.该建筑物的价值低于拆迁费用
  B.该估价结果肯定有误
  C.甲土地的价值高于乙土地的价值
  D.不可能出现这种情况
  答案:A
  解析:在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下,一般情况下两块地的价值应当是一样的,对于一块地是空地,另一块地上有建筑物的情况来说,如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用,那么建筑物的价值会成为负数,从而会降低该土地的价值。

  3.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000㎡的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为(  )元/㎡.
  A.100
  B.300
  C.600
  D.900
  答案:D
  解析:根据容积率=总建筑面积/土地总面积,可以求出土地总面积,然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

  4.某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取(  )年。
  A.35
  B.45
  C.48
  D.50
  答案:A
  解析:经济寿命应从大楼建成后开始计算,由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束,所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

  5.已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为(  )万元。
  A.109
  B.117
  C.124
  D.130
  答案:B
  解析:100+100*(9%+8%)=117万元。

  6.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于(  )。
  A.物质折旧
  B.功能折旧
  C.经济折旧
  D.会计折旧
  答案:C
  解析:该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值,应当属于经济折旧。

  7.一宗2000㎡的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/㎡.现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/㎡,理论上应补地价(单价)为(  )元/㎡.
  A.552
  B.3519
  C.4293
  D.4845
  答案:C
  解析:改用途前的土地单价=690*0.8=552元/㎡,改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/㎡
  应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价,即4845-552=4293元/㎡.

  8.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为(  )。
  A.800万元
  B.1000万元
  C.1800万元
  D.800-1000万元
  答案:D
  解析:根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

  9.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为(  )。
  A.0.060
  B.0.940
  C.1.060
  D.1.064
  答案:D
  解析:交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064

  10.某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为(  )万元。
  A.180.0
  B.300.0
  C.309.0
  D.313.2
  答案:C
  解析:开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)

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