2011年房地产估价师案例与分析课程讲义（13）

　　5.5.3.2 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

　　求取建筑物折旧应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

　　（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。

　　（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。

　　5.6　成本法应用上涉及的有关规定（略）

　　5.7 成本法总结和运用举例

　　对上述成本法的内容进行总结可知：成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产（即现房），其价值为土地价值加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，土地价值可采用市场法求取，也可采用成本法、基准地价修正法求取；建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，它们视建筑物的重要性而选定，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等；建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取方法有年限法、市场提取法、分解法等。

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