房地产估价师案例与分析课程讲义（2）

　　5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

　　成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法。所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。

　　5.1.2　成本法的理论依据

　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。

　　由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。

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