房地产估价师案例与分析课程讲义（11）

　　5.5.2.3　分解法

　　分解法（breakdownmethod）是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。

　　分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。该方法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。②求取功能折旧。这是将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。③求取经济折旧。这是将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。

　　（1）物质折旧的求取方法物质折旧的求取过程和方法如下；

　　1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即修复所必需的费用≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值反之，是不可修复的。

　　2）对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。

　　3）对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。

　　短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。

　　长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。

　　4）将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。

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