房地产估价师案例与分析课程讲义（16）

　　6.6　投资组合和剩余技术

　　在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成（土地与建筑物）或资金构成（抵押贷款与自有资金）中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。

　　6.6.1　投资组合技术

　　投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

　　6.6.1.1　土地与建筑物的组合运用

　　直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

　　综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。也就是说，如果评估的是土地与建筑物合成体的价值，则应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率。如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物合成体的价值。

　　土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。

　　如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地的价值。

　　建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益（即仅归属于建筑物的净收益），不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物的价值。

　　综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用公式（略）求出另外一种资本化率：上述公式必须确切地知道土地价值和建筑物价值是多少，这有时难以做到。但如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。

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