2011房地产估价师《理论与方法》重难点（15）

　　第二节 房地产的特性（10特性）

　　1．不可移动（位置固定性）（掌握）

　　房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

　　不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场

　　房地产具有供给有限特性，本质上在于（ 　）。【2004年】
　　A．土地总量有限
　　B．规划限制
　　C．房地产不可移动
　　D．价值量大

　　【答案】C

　　2．独一无二（掌握）

　　也称为独特性、异质性、非同质性、个别性

　　没有两宗完全相同的房地产

　　难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式

　　尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础

　　房地产的独一无二特性导致了（ 　）。【2007年】
　　A．难以出现相同房地产的大量供给
　　B．房地产市场不能实现完全竞争
　　C．房地产交易难以采取样品交易的方式
　　D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
　　E．房地产价值量大

　　【答案】ABCD

　　3．寿命长久（熟悉）

　　对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。

　　可以为其占用者带来持续不断的利益

　　注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制 转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额

　　住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

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