房地产估价师《相关知识》复习资料（2）

　　三、城市用地P13

　　（一）城市用地分类熟悉

　　1.10大类、46中类、73个小类；

　　2.注意：

　　（1）公共设施用地：不包括居住区用地中的公共服务设施用地；

　　（2）工业用地：不包括露天矿用地；

　　（3）道路用地：不包括居住区和工业用地等内部的道路用地；

　　（4）绿地：市级、区级和居住区级的；不包括专用绿地、园地和林地；

　　（5）水域和其他

　　3.建设用地是9类，不包括水域和其他；

　　（二）城市用地评价掌握

　　1.自然条件评价：地、水、气候三方面的影响。

　　城市用地使用性评价：结果——三类。P20

　　第一类：适于；

　　第二类：需采取一定措施；土质较差、地下水位较浅、需要防洪、地形坡度较大、地表较严重积水、有冲沟、滑坡现象；

　　第三类：不适于。

　　2.建设条件评价：包括：用地布局结构评价、市政设施和公共服务设施评价、社会和经济构成评价。

　　3.经济评价

　　（1）城市土地的基本特征：土地承载性；

　　区位——分三个层次（宏观——城市间土地级差地租和地价水平；

　　中观——影响城市土地等级和基准地价的主要因素；

　　微观——确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础）

　　（2）区位评价：根据：城市土地的经济、自然、城市社会经济活动中所产生的作用。

　　①城市土地评价的基本思路：级差收益测算的方法进行城市土地评价；

　　②区位条件：三个层次、四个方面评价（土地区位、城市设施、环境、其他）。

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