房地产估价师《制度与政策》第九章（3）

　　8. 管理规约

　　性质

　　由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范

　　调整业主之间权利与义务的文件（注意不是调整业主与物业公司的关系）

　　以前叫业主公约

　　程序（两步）

　　建设单位制定临时管理规约，在销售时向买受人明示

　　业主筹备成立业主大会的，由筹备组拟定管理规约草案，经业主大会讨论通过生效

　　9. 物业管理的委托方－业主，具体分三类主体

　　房地产开发企业

　　销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选骋物业服务企业

　　自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理

　　公房出售单位

　　业主大会

　　业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会

　　业主大会成立后由其选骋物业公司，与物业服务企业签订合同

　　10. 物业管理业务的获得－招投标方式

　　公开招标－适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业

　　邀请招标

　　协议方式－投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议

　　11. 物业服务合同

　　性质

　　属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬

　　类型

　　前期物业服务合同－开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的

　　物业服务合同－业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一签订，前期物业服务合同失效

　　内容

　　对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定

　　12. 物业服务收费原则

　　合理、公开的原则

　　费用与服务水平相适应的原则（注意不是费用与经济水平相适应）

　　长远应由物业委托者和物业服务企业协商，按质论价、质价相符

　　13. 物业服务收费的价格管理方式

　　管理方式

　　区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价

　　政府指导价

　　由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布

　　市场调节价

　　在合同中约定

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