2011房地产估价师《理论与方法》重难点（16）
2011-08-01
普通
4．供给有限（熟悉）
供给有限造成房地产具有独占性
原因
■土地总量不可增加
■房地产不可移动造成了供给不能调剂
5．价值量大（熟悉）
单价高，总价大
6．用途多样（熟悉）
也称为用途的竞争、转换及并存的可能性
一宗房地产可以有多种不同的用途
用途不可以随意转换的原因
政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）
不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）
7．相互影响（熟悉）
房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响
房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响
外部性 正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
8．易受限制（熟悉）
政府对房地产限制的四种特权
管制权——对房地产的利用作出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。
征收权——为了公共利益而征收
征税权——对房地产课税
充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产
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