2011年房地产估价师《经营与管理》第九章知识点（5）

　　10.开发贷的风险

　　政策风险

　　市场风险

　　经营风险－投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可能

　　财务风险－投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能

　　完工风险－开发项目有超支和未按期竣工的可能

　　抵押物估价风险－银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性

　　贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性

　　11. 开发贷的风险管理

　　必须四证齐全

　　自有资金不低于开发项目总投资的35%

　　开发项目应合法性和可行性

　　对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制

　　分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用

　　对开发企业的销售款进行监控，防止挪用

　　密切关注开发企业开发情况

　　12. 土地储备贷款的发放

　　借款人的条件（三条件）

　　是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）

　　经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证

　　经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力

　　土地储备项目条件（五条件）

　　贷款项目所在城市好

　　贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划

　　贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地

　　贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续

　　贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好

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