2011年房地产估价师《经营与管理》第七章知识点（2）
2011-08-08
普通
4. 不确定型决策方法
概念
未来事件的状态是否发生不能肯定，且概率也不能确定
一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，借助于经验方法
具体方法
小中取大法
大中取大法
最小最大后悔值法
5. 房地产投资决策
房地产投资决策的核心（三个方面）
准确估算投资收益
分析投资面临的风险
在权衡收益和风险的基础上作出投资决策
房地产投资决策的阶段（三个阶段）
策略阶段－界定可接受的收益和风险
分析阶段－衡量可能的收益与风险
决策阶段－评估各种收益与风险
6. 房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）
| 不确定因素 | 不确定的原因 |
| 土地费用 | 土地成本占总成本比重大 招挂挂的出让方式使土地价格难以确定 |
| 建筑安装工程费 | 建安费用估算价与承包商报价之间有差异 开工后建材和人工费会发生变化 |
| 租售价格 | 物业的供求关系变化 各种因素会发生变化 |
| 开发期与租售期 | 准备期的不确定 建造期的不确定 租售期的不确定 |
| 容积率及有关设计参数 | 政府批准容积率的不确定 可供出租出售面积不确定（公摊） |
| 资本化率 | 评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差 |
| 贷款利率 | 影响财务杠杆的有效性及融资成本 |
| 资本金的比例 | 借贷资金所占比例越大融资成本越高 |
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