2011年房地产估价师《经营与管理》第九章知识点（7）
2011-08-08
普通
17. 个人住房抵押贷款的风险管理
严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准
详细审查借款人的相关信息
通过各处信息判断借款人的还款能力
考核借款人还款能力
在发放贷款前应对新建房进行整体性估价
18.如何考核借款人的还款能力（两个指标）
月还款额与收入比控制在50%以下
月所有债务支出与收入比控制在55%以下
房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入
19. 房地产抵押贷款二级市场
二级市场发展的条件
需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场
还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件（三条件）
商业银行制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规
为证券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以转让抵押贷款权益
有一个稳定的经济环境
二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型
抵押贷款支持债券
抵押贷款传递证券
抵押贷款直付债券
抵押贷款担保债务
20. 房地产投资信托基金
资金来源
发行股票、从金融市场融资
信托基金的特征（五大特征）
流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散风险、抵御通货膨胀
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