房地产估价师《案例分析》第二章冲刺内容（6）

　　四、旅馆房地产估价

　　（一）旅馆房地产及其估价的特点

　　（1）转让少且一般为整体转让。（2）功能多样。（3）一次性投资大、投资回收期长、经营风险大。

　　（4）价值主要体现在接待客户类型及其能力。

　　（二）影响旅馆房地产价格的主要因素

　　1.影响旅馆房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。（2）周围环境。

　　2.影响旅馆房地产价格的实物状况

　　除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：

　　（1）设备设施和用具。（2）经营管理。

　　（三）旅馆房地产估价的常用方法

　　旅馆房地产估价可以采用收益法、市场法等进行估价。

　　1.收益法。

　　旅馆房地产的一个重要要特点是能够用以获得收益，旅馆房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一。

　　2.市场法。

　　由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此，一般不会有较多的类似交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房（娱乐、会议室等）租金或收入的估算。