房地产估价师《案例分析》第二章冲刺内容（4）

　　三、商务办公房地产估价

　　（一）商务办公房地产及其特点

　　1）所处区位好，规模大

　　2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。

　　3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。

　　（二）影响商务办公房地产价格的因素

　　1.影响商务办公房地产价格的区位状况

　　（1）集聚程度。（2）交通条件。（3）周边环境。

　　2.影响商务办公房地产价格的实物状况

　　（1）外观形象。（2）内部装修。（3）设备与设施。（4）智能化程度。（5）物业管理水平。（6）租户类型。（7）楼层。

　　（三）商务办公房地产估价的常用方法

　　商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　1.收益法。

　　商务办公房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商务办公房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。主要计算净收益和收益率。收益率注意区分不同类型、不同档次。

　　2.市场法。

　　商务办公房地产的转售转租比较频繁，特别是小型写字间更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。主要用来计算房地产价格和租金。

　　3.成本法。

　　在有些估价业务中，例如商务办公房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。

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