2012年房地产估价师理论与方法辅导：市场价格及理论价格

　　市场价格

　　市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。

　　理论价格

　　理论价格是在经济学假设的“经济人” 的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。理论价格并不是静止不变的。

　　市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。

　　一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动） .就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。