2012年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵

　　房地产抵押价值内涵及评估实质

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　　房地产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

　　根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

　　房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

　　《房地产估价规范》6.4.2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。