2012年房地产估价师《案例与分析》：估价中的谨慎原则

　　估价中的谨慎原则

　　选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充；在有价无市或存在长期低（偏离市场）租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。

　　确定估价结果时采用两种方法估价结果的简单平均值还是加权平均值，应根据市场情况决定，一般选用简单平均值。

　　在估价中选取可比实例、确定修正系数；预测未来现金流、确定报酬率；预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用；确定地价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果客观、公正、合理。

　　在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查看。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。