2012年房地产估价师《案例与分析》：合理确定假设前提

　　合理确定假设前提和限制条件

　　应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。房地产估价师和估价机构在进行抵押评估时，应当实事求是，勤勉尽责，不得滥用和任意设定假设前提和限制条件。

　　把握市场风险防止高估

　　为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若在估价时点时当地同类房地产市场有过热（或泡沫）现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。

　　在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更要把握客观的天平，不能继续维持过高估值。

　　在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成本。

　　土地的估价（包括房地产其中的划拨地和集体土地）不确定性也较大；尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价水平，防止高估。

　　对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予考虑，如：收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。