2012年房地产估价师《案例与分析》：选择“标本房屋”

　　选择“标本房屋”

　　根据上述“标本房屋”的基本条件，在每一拆迁片区内一般选择一套“标本房屋”。如果拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级（或土地级别）时，则所跨的每一拆迁区位等级（或土地级别）都应选择一套“标本房屋”，作为相应拆迁区位等级（或土地级别）内各拆迁房屋的比较基准。

　　评估“标本房屋”的市场价格

　　可采用市场法或其他方法评估出“标本房屋”的市场价格。运用市场法评估时，对可比实例的选取应作出具体的规定，其一般要求为：

　　①可比实例与“标本房屋”所处的地区相同，应与“标本房屋”是同一拆迁区位等级（或土地级别）的房屋；

　　②可比实例应与“标本房屋”的用途相同。不仅要求大类用途相同，而且尽可能做到小类用途也相同。如“标本房屋”是居住用房中的普通住宅，则可比实例也应选取普通住宅；

　　③可比实例应与“标本房屋”的建筑结构和建筑类型相同。如“标本房屋”是砖混结构的多层住宅，则可比实例也应选取砖混结构的多层住宅；

　　④可比实例应与“标本房屋”的规模相当。如“标本房屋”是60㎡的普通住宅，则可比实例也应选取差不多面积的普通住宅；

　　⑤可比实例应与“标本房屋”的权利性质相同。如“标本房屋”是房屋所有权和国有土地使用权性质，则可比实例也应选取相同权利性质的房屋；

　　⑥可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例作为可比实例；

　　⑦可比实例的成交日期与估价时点相隔时间在一年以内；

　　⑧可比实例的成交价格应是正常市场成交价格，或可修正为正常成交价格。为防止修正系数对价格的影响过大，可限定修正系数的调整范围。比如规定每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过10%，综合系数调整不得超过30%

责任编辑：玛门