2012年房地产估价师《理论与方法》：收益法

　　收益法的含义

　　概念

　　也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法

　　将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化

　　分类

　　直接资本化法

　　报酬资本化法

　　本质

　　以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格

　　收益法的理论依据

　　理论基础

　　预期原理-决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益

　　基本思路

　　将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格

　　收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）

　　未来净收益的大小

　　获得净收益期限的长短

　　获得净收益的可靠性

　　收益法适用的估价对象

　　收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产

　　它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可

　　收益法估价需要具备的条件

　　条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）

　　收益法的操作步骤

　　搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料

　　预测估价对象的未来收益（净收益）

　　求取报酬率或资本化率、收益乘数

　　选用适宜的收益法公式计算收益价格