2012年房地产估价师《理论与方法》：功能折旧

　　功能折旧

　　功能缺乏

　　可修复的功能缺乏

　　在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额

　　例题：某幛应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值：

　　不可修复的功能缺乏

　　将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即得到折旧额

　　功能落后

　　可修复的功旧能落后

　　其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯的必要费用，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用

　　不可修复的功能落后

　　其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上利用收益损失资本化法求取的功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用益

　　功能过剩

　　一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法

　　在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重建价格-超额持有成本

　　在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重建价格-（无效成本+超额持有成本）