2012年房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的计费方式

　　物业服务收费的计费方式

　　包干制

　　是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式

　　酬金制

　　指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取本金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

　　物业服务收费的费用构成（3+2）

　　包干制（三项）

　　物业服务成本

　　法定税费

　　物业服务企业的利润

　　酬金制（两项）

　　物业服务支出

　　物业服务企业的酬金

　　物业服务成本或支出（九项）

　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

　　共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

　　清洁卫生费用

　　绿化养护费用

　　秩序维护费用

　　办公费用

　　物业服务企业固定资产折旧

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

　　经业主同意的其它费用

　　重要规定

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应通地专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中

　　如电梯的日常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯的费用要从专项维修资金中支出

　　物业服务费的信息公开

　　酬金制

　　物业服务费属代管性质，归业主所有

　　物业企业应向业主大会公布物业服务资金年度预决算

　　每年不少于一次公布物业服务资金收支情况

　　业主大会提出质询时，物业服务企业应答复

　　包干制

　　一般业主不需要了解资金情况，因物业企业盈亏自担