2012年房地产估价师《案例分析》：各估价方法的操作步骤

　　各估价方法的操作步骤（技术路线）

　　1.比较法估价的操作步骤

　　（1）搜集交易实例

　　（2）选择可比实例

　　（3）建立价格可比基础

　　（4）交易情况修正

　　（5）交易日期修正

　　（6）房地产状况修正（区域和个别因素修正）

　　（7）求取比准价格

　　2.成本法估价的操作步骤

　　（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料

　　（2）测算重新购建价格

　　（3）测算折旧

　　（4）求取积算价格

　　3.收益法的操作步骤

　　（1）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的收入、费用等数据资料

　　（2）预测估价对象的未来收益（纯收益）

　　（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数

　　（4）选用适宜的收益法计算公式计算收益价格

　　4.假设开发法估价操作步骤

　　（1）调查待开发房地产的基本情况；

　　（2）选择最佳的开发利用方式；

　　（3）估算开发经营期；

　　（4）预测开发完成后的房地产价值；

　　（5）测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税金；

　　（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

　　5.长期趋势法估价的操作步骤

　　（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；

　　（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，楼面地价等，化为同一标准的方法与比较法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；

　　（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；

　　（4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。