2012年房地产估价师考试辅导：假设开发法

　　一、假设开发法的含义

　　简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，

　　然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。

　　二、假设开发法的理论依据

　　假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；

　　而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。

　　假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理（可详见本书第十一章第一节“地租理论及测算”），只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。