09年房地产估价师复习资料：收益法相关知识

　　1．收益法的分类

　　（1）直接资本化法。是预测估价对象未来某一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数，来计算估价对象价值的方法，称为收益乘数法。

　　（2）报酬资本化法。是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加来计算估价对象价值的方法。对于公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用，如：政府办公楼、学校、公园等。

　　2．收益法适用的对象和条件

　　（1）收益法适用的对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　（2）收益法适用的条件：房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

　　3．净收益每年不变的公式的作用

　　（1）直接用于测算价格

　　（2）不同期限房地产价格之间的换算

　　（3）比较不同期限房地产价格的高低

　　（4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整