09年房地产估价师《经营与管理》资料：开发项目总投资

　　1．房地产投资中几个典型概念精析、辨析

　　（1）开发项目总投资

　　开发项目总投资包括开发建设投资（国C）和经营资金。“开发建设投资”也称为“项目总开发成本”，是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用（在计算成本利润率时要用到此概念），包括以下11项：土地费用、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用和不可预见费用，其中财务费用、管理费用、销售费用合称“期间费用”：“经营资金”是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售为目的的开发产品成本（是转入开发产品的“开发建设投资”）和以出租、经营为目的的固定资产和其他资产。

　　值的说明的是，“开发建设投资”或“项目总开发成本”（∞C）中是不含销售税费或经营税金及附加的（这里的“经营税金及附加”相当于理论教材中的销售税费，此外，开发教材中的“销售税金”也相当于销售税费）在出售情形下，销售税费是要从总销售收入中扣除的，得到的余值称为“净销售收入”，相当于项目总开发价值（GD矿）：在出租情形下，销售税费是要从整个持有期内经营收入中扣除的项目。这一点是与理论教材不同的，在理论教材中，销售税费是计入开发成本（出售情形）或经营费用（出租情形）的项目。