09年房地产估价师《经营与管理》资料：贷款的风险

　　6．房地产开发贷款的风险及风险管理

　　（1）房地产开发贷款的风险

　　1）政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。

　　2）市场风险。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。

　　3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。

　　4）财务风险。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

　　5）完工风险。完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。其风险来源主要表现在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。

　　6）抵押物估价风险。抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性。

　　7）贷款保证风险。贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。

　　（2）风险管理

　　1）对未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。

　　2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35％。

　　3）房地产开发项目应保证项目的合法性和可行性。

　　4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核。严格限制条件不达标企业的贷款发放。

　　5）分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。

　　6）对房地产开发企业的销售款进行监控。

　　7）密切关注房地产开发企业的开发情况。