09年房地产估价师《经营与管理》资料：开发贷款

　　3．房地产开发贷款

　　房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发可以分为土地购置、土地开发和建设三个阶段。相应地，房地产开发贷款也有三类：土地（或土地使用权，下同）购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。其中，建设贷款是房地产开发贷款中的主要内容。

　　（1）土地购置贷款开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为风险比较大。

　　（2）土地开发贷款土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。为土地开发进行融资仍然较为困难。

　　（3）建设贷款建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求借款人提供别的担保，例如用其他房地产做抵押，或者提供质押或者第三方保证。建设贷款的还款资金来源，通常是租售收入（包括预售、预租收入）或长期抵押贷款。发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放长期抵押贷款。这往往是金融机构发放建设贷款的重要条件之一。