09年房地产估价师《经营与管理》：物业资产管理

　　（一）历年考试焦点

　　1．在市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于同类型物业的市场供求关系。当物业服务企业确定写字楼租金时，一般应考虑的主要因素有可出租或可使用面积、基础租金与市场租金和出租单元的面积规划和室内装修。对于写字楼基础租金，是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的；基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用；在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。建设#工程教育网

　　2．用于物业大规模维修的资金来自于资本支出预算。

　　3．在物业管理中，市场、社会化程度最高，管理最为复杂的是收益性物业，在其物业管理中，影响有效毛收入的因素有潜在毛租金收入、空置和收租损失和其他收入；其经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的费用、保险费、房产税和法律费用等。建设#工程教育网

　　4．通常把大型零售商业物业的辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域。各商场间位置的优劣，主要取决于物业的易接近性。www.jianshe99.com

　　5．关于出租面积的计算，对于租户应缴纳租金的计算和年房产税额的计算是历年考试的重点。