09年房地产估价师《经营与管理》辅导：投资及其风险（1）

　　（一）历年考试焦点

　　1．投资者进行房地产投资的主要目的是为了实现其财富价值的最大化。

　　2．房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，是最理想的投资工具之一。

　　3．房地产投资区别于其他类型投资的重要特性是由于房地产具有不可移动性、异质性、弱流动性等特性。

　　4．居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小，将逐步成为房地产投资者、尤其是中小型投资者的重要方向。

　　5．在房地产投资行为中，房地产置业投资的特点有：买房一经营、买房一自用、买房一出租一转售。

　　6．房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期投资就转变成了长期置业投资。

　　7．我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。

　　8．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的租金收入。

　　9．房地产投资的利弊、房地产投资的系统风险、个别风险也是历年考试必考的焦点。

　　10．按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型，房地产开发投资属于典型的机会型房地产投资。

　　11．提高贷款利率对房地产投资的影响主要有：一是导致房地产实际价值的折损，二是加大投资者的债务负担，导致还贷困难，三是抑制房地产市场需求。

　　12．关于风险与投资组合中预期收益率、无风险资产的收益率、平均收益率、系统性市场风险系数之间的换算关系是历年必考焦点。