2010年房地产估价师《理论与方法》学习资料(3)
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二、收益法:难点是求取净收益时扣除项目的准确界定和资本化率的确定。
1、基本思路:由于房地产寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来继续获得收益。所以,购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产,实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。
在实际估价中,我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”,由有效毛收入中扣除运营费用,得到的净收益,就是房地产本身创造的收益。
收益性房地产的价值高低取决于:①可获得收益的大小;②可获得净收益期限的长短;③获得该净收益的可靠性。
2、收益法适用的对象和条件:收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅,可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。
3、搜集有关房地产收入和费用的资料;如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等(均为客观值)。
4、估算潜在毛收入:是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
5、估算有效毛收入:是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金(迟延支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
6、估算运营费用:指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。
运营费用率=运营费用/有效毛收入
7、净收益的求取:
①出租型房地产。净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金-租赁代理费
租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入
在实际求取时,维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除,应在分析租赁契约的基础上决定。应该注意租约约定税费由谁负担,从而确定扣除项目。带家具、设备出租的,应扣除其对房地产的贡献。
②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润。B、工业生产型房地产。净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润。
③自用或尚未使用的房地产:比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算,或直接比较得出。
④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合,分别计算,然后综合。
估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的租金采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。
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