2010年房地产估价师《案例与分析》学习资料(2)
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二、房地产转让价格评估(法规P128-136,P129-P133新)
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、转让方式。买卖、赠与和其他方式。包括:①以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;②一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;③因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;④以房地产抵债的;⑤法律、法规规定的其他情形。
3、转让评估的特点。
①从估价时点上看,房地产转让估价多数是在转让前进行,估价时点则在估价作业日期之后。
②从委托人和评估主体上讲,委托人既可能是买方或卖方单独委托,也可能是买卖双方共同委托,是一种自愿行为。
③从估价目的上看,只是为了了解、掌握房地产交易行情,其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格,带有一定的咨询性。估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责,而对房地产转让定价决策不负直接责任。
4、宜采用的评估方法。宜市场比较法和收益法,可采用成本法,其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
5、以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时,应当符合国家法律、法规的规定,其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定(土地出让金按规定全额上交财政。相当于土地出让金和价款和所得收益,已购公有住房产权属行政机关的,全额上交财政;属事业单位的,50%上交财政,50%返还事业单位;属企业的,全额返还企业。),同时在报告中予以说明。
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