2010年房地产估价师《理论与方法》学习资料(7)
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四、假设开发法:难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。
1、适用对象和条件:假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话,估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价,但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件,并在报告中作特别说明,说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。
2、假设开发法估价结果的可靠性取决于:
⑴是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。
⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。
3、假设开发法的操作步骤:
①调查待开发房地产的基本情况; ②选择最佳的开发利用方式; ③估计开发建设期;
④预测开发完成后的房地产价值(市场比较法和长期趋势法相结合求取);
⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费; ⑥进行具体计算。
4、假设开发法进行估价的公式:
①求生地价值的公式:A 适用于将生地建成房屋的公式:
生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息
-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费
B 适用于将生地开发成熟地的公式:
生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息
-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
②求毛地价值的公式:A 适用于将毛地建成房屋的公式:
毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息
-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
B 适用于将毛地开发成熟地的公式:
毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息
-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
③求熟地价值的公式:
熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息
-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费
④求在建工程价值的公式:
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费
-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
⑤求旧房价值的公式:
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费
-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费
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