2010房地产估价师经营与管理资料:过度开发和房地产泡沫
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过度开发和房地产泡沫的区别与联系
两者的区别:来源:建设工程教育网
1)过度开发(也称“过热”)和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系,当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度,就产生了过度开发现象;而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系,如果市场价格偏离实际价值太远,而且这种偏离是由于过度投机所产生的,房地产泡沫就出现了。
2)过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生,就很难通过自我调整而回复至平衡状态,往往要通过外力干预,而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。来源:建设工程教育网
3)房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话,往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段,这时供给的增长速度已经超过需求,空置率上升,价格出现下跌趋势。也就是说,当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了。从另一个角度来说,如果房地产泡沫产生,就必然会引起过度开发;但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。
4)从市场参与者的参与动机来看:“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出。来源:建设工程教育网
两者的联系:两者的成因或诱因有相似之处。房地产泡沫的直接诱因是投机需求膨胀,而过度开发的诱因之一是开发商之间的博弈和非理性行为。“投机需求膨胀”与“开发商之间的博弈和非理性行为”都是基于非理性思考的冲动性行为,都带有投机色彩和博弈性。房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷,而过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性。“开发资金的易得性”是建立在金融机构放贷无序、过多过滥基础上的。
笔者认为,如果在房地产市场周期过程中存在房地产泡沫的话,一定会产生过度开发,而过度开发到一定程度就会使房地产泡沫破灭,反过来说,就不一定成立,即过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。
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