2010房地产估价师理论与方法考点：土地使用权价格

　　（二）土地使用权价格

　　由于土地使用权有建设用地使用权（其中又有出让的建设用地土地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权）、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。对于有使用期限的出让土地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，例如40年、50年、70年的出让土地使用权价格。

　　土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。例如，中国封建社会后期出现的永佃制，其特点是土地所有权与土地耕作权相分离：地主享有土地所有权，负担田赋（即土地税），有权收租，但对土地使用权不能干涉，不能随意增租或夺佃；佃农享有土地耕作权，即佃权，并有权将它买卖、典押或出租。一般地说，耕作权价格低于所有权价格，但在经济发达、人口密集的地区，耕作权价格也有超过所有权价格的情况。

　　房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、限制交易等情形，因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。

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