2010房地产估价师理论与方法考点:土地使用权价格
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(二)土地使用权价格
由于土地使用权有建设用地使用权(其中又有出让的建设用地土地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权,所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定:“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此,通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格,其法定名称为出让金。但在现实中有各种演变,多称为地价款,各地的内涵也不尽相同。对于有使用期限的出让土地使用权和土地承包经营权来说,其价格还可以区分为不同使用期限的价格,例如40年、50年、70年的出让土地使用权价格。
土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下,土地所有权价格高于土地使用权价格,但在现实复杂的情况下,也可能出现相反的情形。例如,中国封建社会后期出现的永佃制,其特点是土地所有权与土地耕作权相分离:地主享有土地所有权,负担田赋(即土地税),有权收租,但对土地使用权不能干涉,不能随意增租或夺佃;佃农享有土地耕作权,即佃权,并有权将它买卖、典押或出租。一般地说,耕作权价格低于所有权价格,但在经济发达、人口密集的地区,耕作权价格也有超过所有权价格的情况。
房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、限制交易等情形,因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。
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